過(guò)去一年是房地產(chǎn)市場(chǎng)值得銘刻的一年，從上半年市場(chǎng)火熱到下半年驟然降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了諸多焦慮。雖然過(guò)去一年房地產(chǎn)銷售面積與金額再創(chuàng)新高，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境深刻的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式走到了一個(gè)十字路口。

3月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的“2022中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”在北京舉行，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)專家、學(xué)者等相關(guān)人士，共同探討房波譎云詭的市場(chǎng)變幻下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的壓力與挑戰(zhàn)，以及尋找房地產(chǎn)下半場(chǎng)房企如何求變、創(chuàng)新與發(fā)展。

中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳宜明：行業(yè)應(yīng)“臥薪嘗膽”力促轉(zhuǎn)型

“當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一些困難，是在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中必然遇到的�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳宜明在會(huì)上表示，究其原因是當(dāng)前住房品質(zhì)和居民的需求存在差異。

具體表現(xiàn)在行業(yè)為廣大居住者提供的住房的品質(zhì)，和廣大居住者對(duì)住房品質(zhì)的要求間存在著差異，這也就是國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中廣大人民群眾對(duì)美好生活的期望和行業(yè)同仁的工作、努力還有差距的一個(gè)具體表現(xiàn)。

陳宜明表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，有的企業(yè)持積極態(tài)度，有的企業(yè)持消極態(tài)度，他對(duì)這些問(wèn)題的看法是，唯一的出路就在于臥薪嘗膽，提高品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

解決問(wèn)題，主要概括為三個(gè)抓手：一是遵紀(jì)守法，包括政策規(guī)定和帶有技術(shù)法規(guī)性的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。二是依靠技術(shù)進(jìn)步，在智能家居、智能生活方面提高技術(shù)含量。三是提高項(xiàng)目品質(zhì)，包括房子的質(zhì)量和功能。只有堅(jiān)持老老實(shí)實(shí)的態(tài)度，秉持臥薪嘗膽的基本精神，一步一個(gè)腳印解決自己行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中的問(wèn)題，下大力氣提高住宅的品質(zhì)，這個(gè)行業(yè)才能健康發(fā)展。

陳宜明指出，500強(qiáng)的企業(yè)都應(yīng)該靜下心來(lái)，努力解決當(dāng)前困擾行業(yè)發(fā)展當(dāng)中的問(wèn)題，抓住主要矛盾，抓住提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量和功能這個(gè)最根本的問(wèn)題下大力氣。相信中國(guó)房地產(chǎn)一定會(huì)邁上一個(gè)新的臺(tái)階，進(jìn)入新的發(fā)展階段。

申萬(wàn)宏源首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)：從政府工作報(bào)告研判地產(chǎn)大勢(shì)

今年政府工作報(bào)告再提“爬坡過(guò)坎”，將GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在5.5%左右，設(shè)定目標(biāo)的背后有哪些動(dòng)因，完成這一目標(biāo)會(huì)有哪些挑戰(zhàn)，宏觀壓力與房地產(chǎn)有什么關(guān)聯(lián)？全國(guó)政協(xié)委員，上海政協(xié)常委、民建政協(xié)常委，申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)在大會(huì)上從政府工作報(bào)告視角解讀了當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的壓力與問(wèn)題。

“過(guò)去兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力并不高，去年政府工作報(bào)告中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)在6%以上，實(shí)際完成8.1%。但是今年為什么又提爬坡過(guò)坎？說(shuō)明要完成今年的任務(wù)可不像去年那樣容易�！睏畛砷L(zhǎng)表示今年完成5.5%左右的增長(zhǎng)指標(biāo)，需要各項(xiàng)政策動(dòng)員，必須要有托底的工程，這跟房地產(chǎn)有很大關(guān)系。

從當(dāng)前國(guó)內(nèi)外宏觀形勢(shì)來(lái)看，一方面由于國(guó)際形勢(shì)的變化如俄羅斯和烏克蘭戰(zhàn)爭(zhēng)，西方大國(guó)間的博弈，引起全球經(jīng)濟(jì)、金融、資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩；另一方面我國(guó)疫情防控的嚴(yán)峻形勢(shì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和生活帶來(lái)的沖擊，還面臨內(nèi)需下降、結(jié)構(gòu)性短缺及成本增加的現(xiàn)象，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)比去年下半年情況要變得復(fù)雜一些。

楊成長(zhǎng)指出，從政府工作報(bào)告來(lái)看，主要從四方面推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)完成預(yù)期增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控政策要保持宏觀政策連續(xù)性，增強(qiáng)有效性；擴(kuò)大消費(fèi)和投資的需求保持在長(zhǎng)期合理的增長(zhǎng)軌道；通過(guò)制度改革、體制改革，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；通過(guò)科技創(chuàng)新為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新動(dòng)力。

結(jié)合政府工作報(bào)告中的重點(diǎn)方向，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)今年的發(fā)展，楊成長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)投資依然是維持?jǐn)U大投資的關(guān)鍵，今年三大要素改革對(duì)房地產(chǎn)極其重要，土地制度改革、人口流向改革、數(shù)字改革、技術(shù)改革，這些改革對(duì)房地產(chǎn)意義都是特別大。中國(guó)土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，所以房地產(chǎn)很多問(wèn)題不能從房地產(chǎn)自身去找。

今年政府工作報(bào)告針對(duì)房地產(chǎn)提出，堅(jiān)持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實(shí)業(yè)屬性；強(qiáng)化所有權(quán)，淡化實(shí)用權(quán)，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重構(gòu)。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不管后面怎么變，從增量向存量，從數(shù)量向質(zhì)量，從直接房地產(chǎn)消費(fèi)到房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)的轉(zhuǎn)變是不可改變的。”楊成長(zhǎng)表示，不管現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。這個(gè)轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是房地產(chǎn)未來(lái)仍然是中國(guó)最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費(fèi)比重中占第一位，而且將來(lái)這個(gè)趨勢(shì)也不會(huì)改變。二是，行業(yè)正在從增量向存量，從出售向使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。此外，房地產(chǎn)行業(yè)怎么樣去科技創(chuàng)新、數(shù)字化、綠色轉(zhuǎn)型，值得重視和關(guān)注。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心許偉：把握宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性背后的政策邏輯

從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)外面對(duì)“三重壓力”，年初以來(lái)國(guó)務(wù)院部署了一系列政策，但是3月份又迎來(lái)俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)沖擊，大宗商品價(jià)格大幅波動(dòng)等影響，今年宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性大增。

“針對(duì)2022年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，需要關(guān)注內(nèi)外部的不確定性的因素�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)許偉在“2022年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與政策展望”中表示，經(jīng)濟(jì)中不確定性因素很多，要“注入”確定性因素，就需要準(zhǔn)確理解政策可能的變化和邏輯。

第一個(gè)邏輯，中外宏觀政策周期的差異。最近中美之間利差在不斷縮窄，原來(lái)美國(guó)利率高一些，現(xiàn)在不斷收窄，這一過(guò)程中中國(guó)政策不會(huì)受到制約。過(guò)去十年中國(guó)宏觀調(diào)控一些大的變化，大多是很強(qiáng)自主性的調(diào)控。中國(guó)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將近10萬(wàn)億美元，美國(guó)大概7萬(wàn)億美元，其他所有經(jīng)濟(jì)體加起來(lái)不到2萬(wàn)億美元。這種情況下自身經(jīng)濟(jì)的變化對(duì)全球經(jīng)濟(jì)就是自變量，需要自主性來(lái)調(diào)整。

第二個(gè)邏輯，疫情發(fā)展和防控的差異。國(guó)外很多地方選擇共存，我們堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)清零”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇全球領(lǐng)先，但這一輪還需要完善防控政策。

第三個(gè)邏輯，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)和新經(jīng)濟(jì)循環(huán)的切換。重化工業(yè)之前受基建和地產(chǎn)，城市化、工業(yè)化的帶動(dòng)快速增長(zhǎng)。但是20年過(guò)去了，這些動(dòng)能都在弱化，如果需要保持中高速增長(zhǎng)，必須尋找新動(dòng)能。同時(shí)，傳統(tǒng)動(dòng)能要繼續(xù)提高質(zhì)量、可持續(xù)性，新動(dòng)能要不斷激發(fā)，即推動(dòng)科技、金融加速新的循環(huán)，如數(shù)字經(jīng)濟(jì)、“雙碳”綠色轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)。

許偉表示，針對(duì)上述政策調(diào)控的邏輯，宏觀政策需要加大落實(shí)力度，政策協(xié)調(diào)性要加強(qiáng)，用好減稅降費(fèi)退稅組合措施，加大金融支持實(shí)體力度，有效緩解市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)困難和促進(jìn)重點(diǎn)群體。防疫精準(zhǔn)性、科學(xué)性，堅(jiān)持社會(huì)面“動(dòng)態(tài)清零”的同時(shí)盡量減少對(duì)正常生產(chǎn)、生活秩序的干擾。

許偉表示，在老經(jīng)濟(jì)循環(huán)和新經(jīng)濟(jì)循環(huán)方面，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題；堅(jiān)持依法、透明、可預(yù)期原則對(duì)資本行為進(jìn)行規(guī)范，增強(qiáng)政策協(xié)調(diào)性和針對(duì)性，提振平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期和信心；加強(qiáng)初級(jí)產(chǎn)品保供穩(wěn)價(jià)，緩解輸入性成本上漲壓力，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)外資穩(wěn)定增長(zhǎng)，這些都是政策變動(dòng)的方向。

“按照上述講的政策邏輯來(lái)看今年經(jīng)濟(jì)演變，全年能不能呈現(xiàn)前低后高趨勢(shì)？”許偉認(rèn)為，可能性還是有的。

易居董事局主席周忻：重構(gòu)地產(chǎn)發(fā)展模式才有未來(lái)

“從去年下半年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的震動(dòng)，整個(gè)行業(yè)都非常的痛�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國(guó)董事局主席周忻在活動(dòng)上表示，很多人都關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的下一步，在他看來(lái)信心比黃金更重要，要相信中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)向好。

如何在疫情持續(xù)的環(huán)境中，克服房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展道路上遇到的困難，周忻提出三個(gè)建議：第一，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的解困不要盯著項(xiàng)目，而是要去救企業(yè)。政策要給企業(yè)更多的寬松空間，讓企業(yè)走出目前的困境。第二，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范，除了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要重視上下游供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)，這涉及上下游無(wú)數(shù)個(gè)企業(yè)，小到一個(gè)工程隊(duì)，大到建筑行業(yè)、裝修業(yè)、材料行業(yè)，每個(gè)企業(yè)都是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)行業(yè)的基石。第三，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前最重要的是在建樓盤保質(zhì)保量、按時(shí)交付，這是整個(gè)行業(yè)的使命、責(zé)任和義務(wù)，特別是百?gòu)?qiáng)房企，占了整個(gè)行業(yè)絕大多數(shù)銷售量。

周忻表示，行業(yè)陣痛過(guò)后，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式會(huì)發(fā)生很大的變化，整個(gè)行業(yè)模式需要進(jìn)行重構(gòu)，應(yīng)該思考如何在大開(kāi)發(fā)過(guò)程中注重城市更新，城市改造，如何在未來(lái)開(kāi)發(fā)模式中關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如何應(yīng)對(duì)新模式中的房地產(chǎn)營(yíng)銷，包括新房、二手房，如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等高科技去實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的再次發(fā)展。

“只要我們?nèi)痰米�，扛得住，能�?dān)當(dāng)，積極地去面對(duì)，相信中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，優(yōu)秀的企業(yè)一定會(huì)有明天。”周忻表示。

旭輝集團(tuán)CEO林峰：房企要關(guān)注客戶堅(jiān)持長(zhǎng)期主義

“房地產(chǎn)行業(yè)面臨著20年來(lái)內(nèi)外部最困難的形勢(shì)，處在內(nèi)外交困過(guò)程中。從俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)到中美對(duì)抗，行業(yè)調(diào)控政策以及疫情的沖擊�！毙褫x集團(tuán)CEO林峰表示。

“當(dāng)前的調(diào)控是行業(yè)正常的變化，20年來(lái)順風(fēng)順?biāo)�的發(fā)展總是會(huì)有調(diào)整。”林峰說(shuō)，這輪調(diào)控如果能扛過(guò)去，凡是殺不死的，都將使我們更強(qiáng)大。行業(yè)要理解未來(lái)如何變化，適應(yīng)這些變化才能在行業(yè)新陳代謝，才能在破舊立新中尋找到新的生存之路，發(fā)展之路。

林峰認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來(lái)五大變化：第一，行業(yè)進(jìn)入歷史拐點(diǎn)。經(jīng)過(guò)持續(xù)的增長(zhǎng)，行業(yè)在2021年到達(dá)峰值，從銷售規(guī)模、投資規(guī)模、地價(jià)、總量來(lái)看都會(huì)進(jìn)入歷史的拐點(diǎn)，未來(lái)會(huì)緩慢下滑。第二，整個(gè)行業(yè)會(huì)進(jìn)入縮表期。按照中央要求，三年完成降杠桿的目標(biāo)，行業(yè)未來(lái)整體杠桿率平均三五年后應(yīng)該降到50%，優(yōu)秀企業(yè)未來(lái)降到30%。第三，房?jī)r(jià)和地價(jià)不會(huì)劇烈大起大落。一些研究機(jī)構(gòu)測(cè)算上幅不超過(guò)5%，下跌不超過(guò)10%。第四，分化特征明顯。未來(lái)在城市、企業(yè)，甚至同一個(gè)城市里的板塊分化都會(huì)加劇，一二線城市會(huì)跟三四線拉開(kāi)明顯的距離。第五是，房企需要變革。由于內(nèi)外部環(huán)境在變，企業(yè)要在戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)上更精細(xì)，管理上更細(xì)致，特別在創(chuàng)新上都要做相應(yīng)的調(diào)整，圍繞高質(zhì)提效展開(kāi)。

從外部形勢(shì)和行業(yè)走勢(shì)、變化分析，作為企業(yè)自身該做什么？林峰認(rèn)為，一是，企業(yè)回歸市場(chǎng)基本邏輯，尊重規(guī)律。不能靠土地拼搏，要做概率大的事，而不做賠率大的事。到有人去的地方蓋好房子，蓋有人住的產(chǎn)品。二是要關(guān)注客戶，怎么為客戶更好地創(chuàng)造價(jià)值，踏踏實(shí)實(shí)地把產(chǎn)品做好，服務(wù)做好，才是企業(yè)存在的根本價(jià)值。三是，旭輝要做強(qiáng)、做厚、做久。做強(qiáng)是把自身的投資能力、客戶定位能力、產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、資管能力等這些安身立命的組織能力夯實(shí)做強(qiáng)。做厚，資本做厚是相對(duì)的，做利潤(rùn)的同時(shí)持續(xù)降杠桿。旭輝長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是8年-10年把負(fù)債率降到30%。做久，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持發(fā)展理念，把精細(xì)化的管理，把長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)放在根本面。

“堅(jiān)信行業(yè)會(huì)有未來(lái)，當(dāng)前已是黎明即將到來(lái)的時(shí)刻，只要所有人努力把自己的事情做好，就能夠迎來(lái)美好的明天。”林峰表示。