海南全域限購五年：“房地產(chǎn)四強市縣”沉浮調(diào)查

市場陳標(biāo)志 2023-08-31 09:59:58 來源：中房報

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自2018年4月海南“全域限購”政策發(fā)布后，至今已過去了5年之久。

5年里，海南樓市究竟發(fā)生了哪些變化？

我們揀取海南4個典型房地產(chǎn)市縣，將過去5年官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照時間節(jié)點一一進行了梳理，并繪制了一幅海南樓市“曲線圖”，試圖從一個側(cè)面解析“以壯士斷腕決心擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)依賴”省份，在過去5年樓市發(fā)生的變化。

一個區(qū)域經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)的市縣，為何房屋銷售量在一年后跌至低谷？在其他市縣樓市“腰斬”的同時，它為什么依然樓市堅挺？這其中的成因較為復(fù)雜。

但我們從冗繁的數(shù)據(jù)中，找到了過去5年海南樓市發(fā)生的變化：房屋銷售的量價走勢、區(qū)域樓市的活躍度，以及不同區(qū)域的房產(chǎn)消費屬性……

只有認(rèn)真總結(jié)過去，才能更好謀劃將來。

有房企認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場仍面臨著巨大的壓力，在政策層面也有一些亟待解決的方面。但在研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系的大前提下，如何處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與市場適配關(guān)系，本身就是一件極具智慧的事兒。

房地產(chǎn)“四強市縣”這5年

今年1~7月份，海南房屋銷售面積約498萬平方米，較去年同期增長30.65%；銷售總金額約869億元，較去年同期增長30.9%。

在上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，�？谑�、三亞市、陵水縣及澄邁縣4市縣房屋銷售面積占全海南省近70%，銷售額超過全省的80%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在最近5年的數(shù)據(jù)中，從房屋銷售面積及銷售額兩個維度來看，上述4個市縣也處于海南省房地產(chǎn)前四強的位置。

記者收集和整理了海南樓市過去5年來官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從而發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)“四強市縣”的市場客觀變化。

以2018年海南“全域限購”為“分水嶺”：2017年全省房屋銷售面積約為2293萬平方米、銷售額近2714億元；2018年全省銷售面積銳減至1432萬平方米，銷售額減少至2083億元，市場的兩個重要數(shù)據(jù)分別減少了37.5%和23%。

用淺顯的說法，兩年度數(shù)據(jù)相比，后一年860余萬平方米房屋銷售面積、630余億元銷售額被“蒸發(fā)”了。

上述同比數(shù)據(jù)的大幅減少，主要集中在“四強市縣”。單以房屋銷售額而言，海口2018年與前一年同期相比減少了21%，其中陵水、澄邁兩縣分別減少了44.3%、12%。

2018年，三亞以601億元房屋銷售額反超�？诘�520億元。單就三亞而言，2018年與2017年數(shù)據(jù)相比，銷售面積及銷售額卻均呈現(xiàn)上揚趨勢，分別增長了14.5%和9.1%。

但三亞上揚的個案在海南樓市普遍下行的走勢中，想驅(qū)動“大盤”顯然有些乏力�！叭�域限購”等樓市政策的出臺，對海南樓市產(chǎn)生了深刻的影響。

2018年至2021年，�？诜课蒌N售面積及銷售額均處于“爬坡”趨勢，在2021年抵達了曲線圖的頂峰，年銷售額接近767億元，占當(dāng)年全省銷售額49%之多。

但在2018年至2020年區(qū)間，三亞、陵水及澄邁三市縣的房屋銷售面積及銷售額一路狂跌。從官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2019年，陵水房屋銷售額跌至5年周期內(nèi)的最低點，從頭一年的239億元“縮水”至不足38億元，減少了84.2%。

行業(yè)人士分析，“四強市縣”在“5年周期”的反差變化，主要是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。海南“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”——“全域限購”，在一定程度上激發(fā)了省會海口剛需人群的消費。“樓市政策趨嚴(yán)，房價是否上漲”等消費心理的擔(dān)憂，從某種意義上也刺激了樓市的剛性消費。另外，隨著海南人才引進的力度加大，也加速了�？谏唐纷≌�的去化。

三亞等3市縣出現(xiàn)樓市走低的情況，也與當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策有關(guān)，特別是陵水、澄邁兩個休閑養(yǎng)老、旅游度假元素明顯的區(qū)域，相比�？趧傂栀彿咳巳阂�大幅減少。

部分樓市銷量曾一度“腰斬”

從區(qū)域位置來看，海南房地產(chǎn)“四強市縣”中，�？凇⒊芜~位于海南的北端，即“海澄文”一體化范疇；三亞、陵水位于海南的南端，屬于“大三亞”范疇。這“一北一南”房地產(chǎn)市場格局，也基本上代表了海南樓市的典型變化。

過去5年間，海口樓市相對堅挺，但穩(wěn)坐“第二把交椅”的三亞，樓市曾一度“腰斬”。以年度銷售面積而言，2018年，三亞房屋銷售面積約為245萬平方米，當(dāng)年占全省房屋銷售量的17%。但到2019年僅為121萬平方米，2020年銳減至77萬平方米。

從房屋銷售額來看，2018年，三亞超過601億元，約占全省當(dāng)年銷售額的29%。但到了2019年約為307億元，2020年約為213億元。這意味著，三亞在過去5年間房屋銷售曾跌至歷史最低谷。

與三亞房屋銷售“齊跌”的還有陵水、澄邁兩縣。其中，陵水縣房屋銷售面積從2018年最高點89萬平方米，跌至2019年15萬平方米；澄邁縣從2018年211萬平方米，跌至2022年約35萬平方米。

三亞等市縣銷售面積及銷售額逐年“腰斬”，除了上述限購等樓市調(diào)控政策原因外，還跟海南全省商品住宅土地供應(yīng)“扎緊口袋”有關(guān)。另一個重要的原因，那就是與這3市縣的市場消費屬性有關(guān)，與�？谙啾龋�后3個區(qū)域更偏向養(yǎng)老度假、休閑旅居等屬性占比偏重。

以澄邁縣為例，它位于海南島的西北部，毗鄰海南省會�？�，以“世界長壽之鄉(xiāng)、世界富硒福地、中國綠色名縣”的高知名度，房地產(chǎn)經(jīng)濟在過去20年里得到了較快的發(fā)展。特別是縣城所在地的金江鎮(zhèn)、老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所在地的老城鎮(zhèn)等，開發(fā)商云集，樓盤林立。

但相比而言，澄邁縣房屋均價相對較低，單套房屋總房款額度并不大，加上毗鄰省會海口，市場更偏養(yǎng)老屬性。

陵水縣位于海南島東南部，地處“北緯18度”，屬于“大三亞”市縣，旅游資源十分豐富，相對房價較高的三亞，旅居型住房消費群體更愿意選擇在陵水購房。

4市縣樓市5年價格之變

在海南5年房地產(chǎn)周期里，記者發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：�？跇鞘凶邉莩尸F(xiàn)“先揚后降”，三亞等3“房地產(chǎn)強市縣”則表現(xiàn)為“先跌后緩慢爬坡”的曲線圖。

具體到房屋銷售面積及銷售額上，從2018年開始，三亞、陵水、澄邁3市縣樓市在前期呈現(xiàn)下行趨勢，但�？谑袌霰憩F(xiàn)堅挺，并一路上揚；但到2021年前后，�？跇鞘虚_始出現(xiàn)下行趨勢，三亞等3市縣卻呈現(xiàn)“市場復(fù)蘇”的跡象，緩慢爬升。

以陵水縣為例，該縣今年1~7月份房屋銷售有面積及銷售額，已接近或者超過過去“低谷”年度銷售面積或銷售額。

在海南房地產(chǎn)“四強市縣”中，陵水縣房地產(chǎn)是不可忽視的。它曾是一個經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)的縣，因房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻，曾被外界稱為“最有錢的縣”。

陵水縣統(tǒng)計局在《2016年~2017年陵水房地產(chǎn)運行分析》一文中寫到，2016年，該縣房屋銷售額284.1億元，同比增長63.1%；該年度“開發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長貢獻率達47.8%，拉動GDP增長5.2個百分點，居各行業(yè)之首”。

上述文章說，面向房地產(chǎn)征收的土地增值稅、營業(yè)稅及增值稅3個稅種，也是全縣地財收入的主要來源，3個稅種合計收入29.5億元，占稅收收入的78.3%，占地財收入的71.2%，房地產(chǎn)是陵水經(jīng)濟的支柱。

哪些人群在陵水購房呢？

當(dāng)?shù)毓俜轿恼路治龇Q，由于北方持續(xù)的霧霾和寒冷天氣，海南的房產(chǎn)不再是純粹的投資、度假、養(yǎng)老產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)成為國內(nèi)空氣嚴(yán)重污染現(xiàn)狀下的島外居民為健康著想的剛需房，陵水在海南的特殊地理位置和氣候環(huán)境，在海南房地產(chǎn)市場表現(xiàn)尤為搶眼。

2017年8月，陵水縣開始探討房地產(chǎn)行業(yè)健康轉(zhuǎn)型發(fā)展。時任縣委主要領(lǐng)導(dǎo)在會上稱：“要走高端房地產(chǎn)的發(fā)展路子，實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型�！�

事實上，早在2016年，在其他市縣房價不足10000元/平方米的市場行情下，陵水縣商品房均價超過了18000元/平方米，并持續(xù)呈上漲趨勢。

記者也根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了核算，2017年陵水縣房屋銷售均價超過20000元/平方米，2018年接近27000元/平方米，2022年超過了28000元/平方米，甚至在今年1~7月份，仍維持28000元/平方米的均價。

在海南，陵水縣的“高房價”僅次于三亞。在記者階段性統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，陵水縣房屋銷售均價一度超過30000元/平方米，比同期三亞的房屋均價還要高。

記者經(jīng)數(shù)據(jù)梳理得知，過去5年里，海口房屋銷售均價從2018年的13233元/平方米，漲至2023年7月（下同）16889元/平方米，三亞從24567元/平方米漲至27948元/平方米，澄邁從10061元/平方米漲至11098元/平方米。

值得關(guān)注的是，最近在�？谂e行的一次海南房地產(chǎn)行業(yè)沙龍上，參會房企的主要負(fù)責(zé)人表示，海南房地產(chǎn)市場仍面臨著巨大的壓力，比如融資難、市場信心不足等，區(qū)域市場的供求不平衡，在政策層面也存在一些亟待解決的問題。其中，房企負(fù)責(zé)人特別提到，目前海南樓市中的商辦產(chǎn)品面臨巨大銷售壓力，去化難、市場消化周期長。

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