2022年4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進外貿(mào)出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。

其中“積極支持民營企業(yè)健康發(fā)展”及“完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)”兩項對房地產(chǎn)行業(yè)利好明顯。

從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)全面回暖很難再現(xiàn)，疫情仍是樓市最大不確定性。

01

降首付、降利率、保融資

央行多條措施釋放行業(yè)利好

為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展決策部署及全國保障物流暢通和促進產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定會議要求，4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局出臺了23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)。其中，“降首付”、“降利率”、“保融資”成行業(yè)關(guān)注重點。

1、支持民企合理金融需求

《通知》積極支持民營企業(yè)健康發(fā)展。對國有經(jīng)濟和民營經(jīng)濟在貸款、債券融資政策等金融政策上一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)與民營企業(yè)構(gòu)建中長期合作關(guān)系，制定民營企業(yè)年度服務(wù)目標，充分滿足民營經(jīng)濟合理金融需求，進一步提高新發(fā)放企業(yè)貸款中民營企業(yè)貸款占比。

發(fā)揮國家融資擔保基金引領(lǐng)作用，鼓勵有條件的地方設(shè)立民營企業(yè)貸款風險補償專項資金或信用保證基金，重點為首貸、轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸等提供增信服務(wù)。完善民營企業(yè)債券融資支持機制，鼓勵金融機構(gòu)加大民營企業(yè)債券投資力度。

從2022年一季度融資情況來看，房企一季度發(fā)債1589億元，環(huán)比上升43%。3月，房企境內(nèi)發(fā)債703億元，單月境內(nèi)發(fā)行規(guī)模創(chuàng)近半年新高，房企境內(nèi)外發(fā)債主體數(shù)量增至50家，為近半年內(nèi)最高。

2022年一季度，國資房企仍為境內(nèi)外發(fā)債主力，債券融資占比76%，較去年四季度略有下降，民營房企發(fā)債融資占比略有上升，由2021年四季度的15%升至23%。

表：2022年一季度房企融資集中度表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云

從融資成本來看，受益于市場充足的流動性，國資房企平均發(fā)債利率持續(xù)走低，一季度下探至3.5%。民企發(fā)債融資利率則略有起伏，2月回落至5.01%后，3月回升至8.57%。

表：房企加權(quán)平均融資利率（按票面利率）

數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云

2022年一季度信貸政策回暖加速，但一直以來房企融資偏向國企央企明顯，國企無論是融資額還是融資利率都明顯優(yōu)于民企。

在《通知》之前，2022年4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)就曾發(fā)布《關(guān)于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，表態(tài)支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制。

此次《通知》要求進一步提高新發(fā)放企業(yè)貸款中民營企業(yè)貸款占比，在一定程度上可以有效緩解以往民企的融資困境。

2、降首付、降利率，保開發(fā)貸

在“完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)”一項中，再次明確堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。并要求圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從2022年一季度居民按揭貸款政策放松城市來看，目前已有多個城市放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。如重慶、菏澤、南寧等9市下調(diào)首付比例，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。

表：2022年一季度下調(diào)首付比例城市 

資料整理：CRIC

1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調(diào)整。

伴隨著LPR利率下調(diào)，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低。與此同時，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個月左右，個別銀行僅需2-3周，而去年動輒4個月到半年才能放款。

《通知》還明確金融機構(gòu)要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問服務(wù)。

金融機構(gòu)要在風險可控基礎(chǔ)上，適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

這將使得國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益，同時問題房企則有序出清，并給出實際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護住房消費者的合法權(quán)益。

綜合來看，《通知》核心還是求穩(wěn)，一方面緩解民企融資困境，保證其合理穩(wěn)定發(fā)展，避免流動性危機導(dǎo)致的暴雷問題，另一方面維護購房者利益，支持剛需購房者的合理住房需求。

02

行業(yè)整體仍處下行通道

全面回暖很難再現(xiàn)

在《通知》發(fā)布的同一日，2022年4月18日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來看，目前行業(yè)整體仍處下行通道。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴大4.2pcts和3.5pcts。

單月來看，商品房銷售面積15343萬平方米，同比下降17.7%；商品房銷售額14196億元，下降26.2%；二者降幅較1-2月擴大8.1pcts和6.9pcts。

對比2022年數(shù)據(jù)，2022年的1-2月是疫情爆發(fā)期，整體銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“斷崖式”下跌。商品房銷售面積為8475萬平方米，商品房銷售額為8203億元，同比分別下降了39.9%和35.9%，創(chuàng)近20年來新低。

進入3月，雖然多項指標增速仍為負值，但隨著2月下旬各地陸續(xù)復(fù)工，3月整體樓市也開始逐步回暖，較2022年1-2月銷售面積和銷售金額同比增速有所收窄。

圖：2016年至2022年月度面積、金額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

從2020年的數(shù)據(jù)來看，2020年2月“斷崖式”下跌后3月開始回升，最后走出“V型曲線”。當時整體基本面相對較好，2019年底市場仍為高位，在疫情后，全國各能級城市逐步復(fù)蘇，恢復(fù)高位運行。

而2022年整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)變化，首先，2021年以來受疫情影響，中國經(jīng)濟面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大；其次，房地產(chǎn)市場邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，全國層面的刺激政策很難再現(xiàn)；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮(zhèn)化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價超預(yù)期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。

基于這樣的大背景下全年銷售面積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內(nèi)整體市場依然處于下行通道。

圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢對比（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2022年至今政策面寬松，中央密集穩(wěn)地產(chǎn)、地方多樣松綁托市，效果卻有限。在城市基本面、樓市供求關(guān)系、市場需求及購買力等多方面因素影響下，各城市市場將加速分化。

從目前來看，2022年“政策底”已現(xiàn)，但當前樓市正處于修復(fù)期，3月突如其來的疫情使得行情“急轉(zhuǎn)直下”。雖然部分城市有回暖信號出現(xiàn)，但對整體市場影響有限。