圖集

　　近期房地產市場熱度有所下降。隨著房企融資規(guī)范落地，以及“房住不炒”被明確寫入“十四五”規(guī)劃建議，房地產行業(yè)高杠桿擴張模式將逐漸退出歷史舞臺，市場運行邏輯已出現根本性改變，未來樓市置業(yè)心態(tài)將趨向理性和平穩(wěn)。

　　10月全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅保持平穩(wěn)回落態(tài)勢，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅基本穩(wěn)定。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.4個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。

　　經過二十多年的高速發(fā)展，我國住房市場供不應求矛盾已得到根本性轉變，市場運行邏輯已經改變。

　　一是政策管理邏輯已經改變�！胺孔〔怀础笔状螌懭搿笆�四五”規(guī)劃，將成為未來5至15年的基本政策基調。圍繞“房住不炒”定位，因城施策堵塞限購漏洞、租購并舉重點推進熱點城市住房租賃市場長期穩(wěn)健發(fā)展，構建多層次住房供應體系，著力緩解住房市場供求錯位矛盾，滿足中低收入人群住房需求成為政策基調。

　　二是資金杠桿邏輯已經改變。長期以來，我國房地產開發(fā)企業(yè)杠桿率普遍較高，為確保企業(yè)長期穩(wěn)健經營，客觀上也存在降杠桿的內在動力。隨著近期對房地產開發(fā)企業(yè)融資管理不斷規(guī)范，過去房地產開發(fā)企業(yè)熟悉的高杠桿擴張運營模式將無以為繼。房地產行業(yè)開發(fā)和銷售模式也可能會進一步改革，加快銷售回款、減少囤地占款將成為主流。

　　三是置業(yè)投資邏輯已經改變。當前，抑制房價非理性上漲，已成為各地房地產調控的焦點。隨著房價漲幅回落或維持平穩(wěn)，置業(yè)投資回報相應受到影響。我國差別化住房信貸政策，特別是“認房又認貸”，阻止了相當規(guī)模的投資投機性需求進入市場。如果進一步嚴格管控信貸資金違規(guī)流入住房市場，特別是對借款人真實收入進行嚴格審核，熱點城市二手房市場變現周期也將繼續(xù)拉長，這將導致置業(yè)投資回報進一步下降。

　　四是供求匹配邏輯已經改變。目前，我國房地產市場供求關系在總量平衡下存在區(qū)域錯位和人群錯位。區(qū)域錯位主要表現為非熱點城市相對過剩和熱點城市相對緊缺。人群錯位體現為熱點城市部分人群擁有多套住房和不少中低收入人群一房難有。

　　綜上所述，堅持“房住不炒”定位極大壓縮了住房投機炒作的空間。當前，我國房地產行業(yè)已經進入高質量發(fā)展新階段，房地產和金融之間的動態(tài)關系將更加科學合理，金融、房地產和實體經濟也將更加均衡發(fā)展，未來樓市置業(yè)心態(tài)必將更加平穩(wěn)和理性。