編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對于中國經(jīng)濟(jì)，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運(yùn)誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

改革，是人類智慧所能做到的最驚心動魄的壯舉，是對時代先行者勇氣與智慧的雙重考驗(yàn)。

回顧我國經(jīng)濟(jì)與國民生活水平躍遷的歷程，繞不開“改革”二字。在這一過程中，涌現(xiàn)出一批批時代先行者，他們的勇氣與智慧扣響了我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大門。

徐景安是其中一員。

作為改革老將，徐景安曾參與我國第一部經(jīng)濟(jì)體制總體規(guī)劃的起草，此后又親歷了我國多項(xiàng)重大改革。其中，住房制度改革他亦是推動者之一。

二十世紀(jì)七八十年代，我國城市住房問題日益嚴(yán)峻。1984年5月，徐景安在寫《我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略》時提出：“現(xiàn)行的住房政策必須代之以住宅商品化，這是解決住宅問題的唯一出路”。1985年，國務(wù)院住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組成立，徐景安任小組成員。

經(jīng)過十多年的探索，住宅商品化最終實(shí)現(xiàn)，我國居民住房情況發(fā)生了翻天覆地的變化。

從改革先鋒到退休后成為一名公益人，無論是處于廟堂之上還是江湖之遠(yuǎn)，徐景安仍關(guān)注著許多社會現(xiàn)實(shí)話題，他告訴記者，“養(yǎng)老、醫(yī)療、住房這三個問題，是我國民眾最關(guān)心的，也是老百姓幸福的基礎(chǔ)”“解決老百姓的住房問題應(yīng)成為政府的一項(xiàng)公共服務(wù)�！�

2022年是中國房地產(chǎn)報創(chuàng)刊30周年，9月末，作為時代變遷親歷者與見證者的徐景安應(yīng)邀接受專訪。在一小時的采訪中，已81歲高齡的徐景安語速平穩(wěn)、邏輯清晰、聲音有力，跟隨他的敘述，一幅恢弘的改革畫卷徐徐展開。

探路住房改革

改革開放之初，中國城市建設(shè)和社會民生百廢待興。

1978年，中國國民生產(chǎn)總值僅為3678.7億元，當(dāng)時有1.7億人生活在城市，人均住房面積只有3.6平方米。十一屆三中全會召開前的近30年間，中國累計用在住宅方面的投資僅為374億元，年人均住房投資不足10元。面對869萬城鎮(zhèn)缺房戶，財政早已無力承擔(dān)，只能按最低標(biāo)準(zhǔn)解決困難住戶。

在筒子樓或四合院里，左鄰右舍雜亂地生活在一起，幾代人擠在一個房間，沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房，過道上碼放的煤球，用廢舊模板搭成的簡易儲藏室，昏黃模糊的燈影，是那個年代城市生活的真實(shí)場景。

這一時期，城鎮(zhèn)居民解決住房問題還基本停留在“國家投資建房，無償分配給職工”的狀態(tài)，分不到房，居無定所者大有人在。

如何解決“住”的問題成為擺在政府面前的社會民生核心內(nèi)容。

1980年4月，鄧小平同志明確指出，“房子是可以賣的”。從此，住房制度改革的大幕拉開。

1984年，徐景安在國家體制改革委員會宏觀規(guī)劃處任處長一職，經(jīng)過考察和研究，他寫下了《我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略》。這篇文章不僅涉及中國的衣食用行，還特別關(guān)注了住房問題，提出“現(xiàn)行的住房政策必須代之以住宅商品化，這是解決住宅問題的唯一出路�！�

或許是歷史的必然。同一年，建設(shè)部房管局提出意見，要漲房租。

當(dāng)時，全國城鎮(zhèn)公有住宅9億多平方米，實(shí)收租金1億元，每平方米租金0.11元，遠(yuǎn)不夠管理、維修之用，致失修失養(yǎng)的住宅占一半以上。

因此，建設(shè)部房管局希望將房租提高到每平方米0.54元。

這一想法面臨著現(xiàn)實(shí)的考量，“提高房租，漲不漲工資？不漲工資，老百姓要罵。漲房租、漲工資，對住房小的居民而言可能有好處，對住大房子的就要多掏錢。職工、企業(yè)、政府間的利益關(guān)系很難平衡�！�

這樣的背景下，徐景安轉(zhuǎn)變了思路。

他向國務(wù)院建議，提高房租不是為了彌補(bǔ)虧損，而是立足于把房子賣掉，即房租提高到使買房比租房合算。全國9億多平方米的公有住宅，以每平方米50元出售，國家就可收回450億元，投入住宅再生產(chǎn)。“既能把房子送給老百姓，又能讓財政甩掉包袱，不用再補(bǔ)貼�！�

徐景安還分析，住房制度改革可以引導(dǎo)消費(fèi)�！爱�(dāng)時，職工有錢就買彩電、冰箱，我國生產(chǎn)不出來，只得大量進(jìn)口，而房子伸手向國家要，國家沒有財力建房。住房制度改革后，職工有錢就會優(yōu)先買房，減輕了對進(jìn)口消費(fèi)品的壓力�！�

這一建議得到了國務(wù)院同意。1985年，國務(wù)院住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組成立，徐景安任小組成員。

小組成立后，開始討論具體的改革方案，并在多個城市展開調(diào)查。由于決策在于地方，產(chǎn)生了三個不同的模式：青島模式，提高房租的同時，發(fā)放住宅券，將住宅券作為過渡；上海模式，小步快跑，逐步提高房租；深圳模式，提高房租，并將房屋折價出售，一步到位。

經(jīng)過十多年的探索，幾種模式殊途同歸，最終實(shí)現(xiàn)了住宅商品化。

改革需要勇氣

僅有住房商品化不能形成一個產(chǎn)業(yè)。

土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，土地制度的改革與住房改革是相輔相成的。

彼時，土地制度的改革面臨著重大的阻礙。1982年《憲法》第十條規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地�！币颉稇椃ā芬�(guī)定在先，改革難有突破。

直到1987年，深圳因?yàn)榻ㄔO(shè)急需資金，率先拉開了土地改革的序幕。

這一年5月，深圳借鑒香港模式制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理體制改革方案》，確定了土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，出讓國有土地使用權(quán)。

9月8日，深圳市以協(xié)商議標(biāo)形式出售有償使用的第一塊國有土地；9月11日以招標(biāo)形式出讓第二塊國有土地；12月1日又以拍賣形式出讓第三塊國有土地使用權(quán)。三塊地的出讓費(fèi)達(dá)2336.88萬元，等于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)1985年、1986年兩年全部的土地費(fèi)用收入，大大緩解了深圳市政府資金緊張局面。

這次拍賣“石破驚天”，也遭到不小的非議。不少人認(rèn)為此舉違反《憲法》，還有人認(rèn)為這是要搞資本主義，是“賣國”。

對這類聲音，徐景安表示，我國一直強(qiáng)調(diào)制定社會主義憲法，而社會主義恰恰在探索中。因此，我國改革的過程就是不斷修憲的過程。土地制度不改革，無償占用，造成土地資源的浪費(fèi)，才會給國家?guī)�來無可估量的損失。

這次看似“違憲”的大膽之舉，也成為中國土地制度改革的重大推動力，促使1988年憲法修訂，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。此后，其他地區(qū)也紛紛效仿深圳，以協(xié)議招標(biāo)、拍賣等方式推出了土地招商。

“時間證明了住房制度改革的方向是正確的�！毙炀鞍不貞浀�，住宅商品化與土地制度改革結(jié)合，讓中國的房地產(chǎn)業(yè)就此誕生。此后，房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，土地收益成為各級政府財政收入的重要來源，城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，老百姓的住房水平也大大提高。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2022年發(fā)布的《中國人口普查年鑒—2020》，2020年，中國家庭戶人均居住面積達(dá)41.76平方米。這一數(shù)據(jù)涵蓋城鄉(xiāng)，其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米。城市人均住房面積從1978年的3.6平方米提高到如今的36.52平方米。

除了居住面積的提高，人們對居住品質(zhì)的要求也在提升，配套設(shè)施、綠化率、裝修風(fēng)格的選擇也更加自由。

未止的探索

已闊別經(jīng)濟(jì)體制改革崗位近30年的徐景安仍關(guān)注著許多社會現(xiàn)實(shí)話題。

當(dāng)前，住房話題依然是市場熱點(diǎn)，一些人擁有多套住宅，還有一些人買不起房，甚至租不起房。這也讓住房改革遭到詬病。

對此，徐景安表示，這一情況不是住房改革造成的。住房改革前，政府雖無償分配，但不是人人都分得上�，F(xiàn)在自由交易，買不起房更多源于國民收入分配的不合理及土地成本高。

徐景安認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)帶來貧富差別是不可避免的，這需要二次分配來調(diào)節(jié)。

“解決老百姓的住房問題應(yīng)成為政府的一項(xiàng)公共服務(wù)�！毙炀鞍舱f，這項(xiàng)服務(wù)可以分三個步驟走：第一，提高低收入群體的收入。第二，提供不同類型的房屋來滿足不同層次的民眾需求，給短期打工的外來務(wù)工人員提供臨時的便宜住房作為周轉(zhuǎn)；將經(jīng)濟(jì)適用房提供給低收入的常住人口或戶籍人口；還有一部分房子用來解決公務(wù)員、事業(yè)單位、醫(yī)生等人員的住房問題。第三，在符合市場經(jīng)濟(jì)的前提下，向有多套住宅、豪宅的富人征收“豪宅稅”，并將土地收入的一部分和豪宅稅，�？顚Ｓ玫难a(bǔ)貼于居民住房建設(shè)。

徐景安告訴記者他的座右銘是，“能給他人帶來幸福人是最幸福的�！�

1993年退休后，徐景安沒有閑下來，他開始研讀中西方的歷史和哲學(xué)、研究中國的國情，并萌生“改革理念應(yīng)從過去追求財富最大化變?yōu)樽非笮腋Ｗ畲蠡�”的想法�?/p>

徐景安就此進(jìn)行了探索。

“當(dāng)初我們搞改革就是為了國家的發(fā)展，為了讓老百姓幸福�！毙炀鞍舱f，如今，養(yǎng)老、醫(yī)療、住房這三個問題是我國民眾最關(guān)心的，也是老百姓幸福的基礎(chǔ)。

“十九大報告提出，中國共產(chǎn)黨人的初心和使命，就是為中國人民謀幸福，為中華民族謀復(fù)興�！毙炀鞍舱J(rèn)為，民生的投入不是負(fù)擔(dān)，只有對住房、養(yǎng)老、醫(yī)療有足夠的投入，才能減少老百姓的后顧之憂，提升老百姓的幸福感。同時，也能增加民眾的購買力、提高民眾的消費(fèi)水平，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。

除了在民生層面的探索，徐景安也關(guān)心著民眾的精神層面。

他在2009年創(chuàng)辦了深圳市市民情感護(hù)理中心，推出“人人都有困惑，要關(guān)心、關(guān)注、關(guān)愛，人人都有責(zé)任來關(guān)注、關(guān)心周邊人的情緒”的口號，并向低收入群體無償提供服務(wù)。他首倡的情感護(hù)理模式被納入廣東省社會發(fā)展綱要。

此后，徐景安先后指導(dǎo)金華市、秦皇島市、中山市成立情感護(hù)理中心，并創(chuàng)立精神關(guān)愛基金會。

在采訪進(jìn)入尾聲時，徐景安說，一個人的生命是短暫的，重要的是追求生命的價值和意義。如果我的努力，能給社會帶來一些進(jìn)步，為民眾提高一點(diǎn)幸福感，我的一生就是有意義的，是幸福的。

對 話

徐景安：時間證明了住房制度改革的方向是對的

中國房地產(chǎn)報：您如何看待住房制度改革的影響與作用？

徐景安：現(xiàn)在的年輕人沒有見過當(dāng)時的住房條件，在當(dāng)時的北京四合院或是上海筒子樓里，都是住著很多戶家庭，幾代人擠在一個房子里，沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房，居民們在走廊做飯，去公共廁所解決衛(wèi)生，居住環(huán)境很差。而且，當(dāng)時雖然是國家無償分配住房，可是資金難到位，房子建設(shè)周期長，能不能分到房、何時能分到房是個問號。

時間證明了住房制度改革的方向是正確的、成功的。住宅商品化與土地制度改革結(jié)合，讓中國的房地產(chǎn)業(yè)就此誕生。此后，房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，土地收益成為各級政府財政收入的重要來源，我國的城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，老百姓的住房水平也大大改善。

如今，“高房價”和“買不起房”是部分民眾對住房制度改革詬病的原因，但這一情況不是住房制度改革造成的，這源于國民收入分配的不合理及土地成本高。一些人擁有多套住宅，還有一些人買不起房，甚至租不起房。市場經(jīng)濟(jì)帶來貧富差別是不可避免的，這需要二次分配來調(diào)節(jié)。

中國房地產(chǎn)報：您認(rèn)為，應(yīng)如何解決“買不起房”“租不起房”的問題？

徐景安：解決老百姓的住房問題應(yīng)成為政府的一項(xiàng)公共服務(wù)，這項(xiàng)服務(wù)可以分三個步驟走：第一，提高低收入群體的收入。第二，提供不同類型的房屋來滿足不同層次的民眾需求，給短期打工的外來務(wù)工人員提供臨時的便宜住房作為周轉(zhuǎn)；將經(jīng)濟(jì)適用房提供給低收入的常住人口或戶籍人口；還有一部分房子用來解決公務(wù)員、事業(yè)單位、醫(yī)生等人員的住房問題。我國現(xiàn)在已經(jīng)在做，但投入仍不夠。第三，在符合市場經(jīng)濟(jì)的前提下，向有多套住宅、豪宅的富人征收“豪宅稅”，并將土地收入的一部分和豪宅稅，�？顚Ｓ玫难a(bǔ)貼于居民住房建設(shè)。

中國房地產(chǎn)報：您現(xiàn)在最關(guān)心什么問題？

徐景安：“養(yǎng)老、醫(yī)療、住房”這三個民生問題，這也是我國民眾最關(guān)心的，是老百姓幸福的基礎(chǔ)。我認(rèn)為，對政府而言，民生的投入不應(yīng)該是負(fù)擔(dān)，只有對住房、養(yǎng)老、醫(yī)療有足夠的投入，才能減少老百姓的后顧之憂，提升老百姓的幸福感。同時，也能增加民眾的購買力、提高民眾的消費(fèi)水平，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。

中國房地產(chǎn)報：您的座右銘是什么？為什么？

徐景安：我的座右銘是能給他人帶來幸福人是最幸福的。當(dāng)初我們搞改革，就是為了國家的發(fā)展，為了讓老百姓幸福。十九大報告也提出，中國共產(chǎn)黨人的初心和使命，就是為中國人民謀幸福，為中華民族謀復(fù)興。今年，我已經(jīng)81歲了，也早就離開工作崗位了，但是我還在研究，還在探索，如何讓社會更進(jìn)步，讓老百姓更幸福。我認(rèn)為，一個人的生命是短暫的，重要的是追求生命的價值和意義。如果我的努力，能給社會帶來一些進(jìn)步，為民眾提高一點(diǎn)幸福感，我的一生就是有意義的、幸福的。