編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對于中國經(jīng)濟，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

在中國改革開放歷史上，1992年是一個具有劃時代意義的年份。經(jīng)濟學(xué)家華而誠曾說：“如果說此前中國一直在隧道中探索，1992年應(yīng)該說人們終于看到了隧道口的光亮�！�

這一年，鄧小平巡視南方發(fā)表重要講話，堅定了我國改革開放的信心；這一年，黨的十四大勝利召開，確定了經(jīng)濟體制改革目標(biāo)；這一年，北京、上海、天津三大直轄市房改方案相繼實施，帶動全國房改工作全面起步；這一年，一大批企業(yè)家下海經(jīng)商融入房地產(chǎn)市場洪流，成為房地產(chǎn)發(fā)展的“拓荒者”；也是這一年，中國房地產(chǎn)報正式創(chuàng)刊，以行業(yè)媒體的責(zé)任見證并記錄著行業(yè)發(fā)展歷程。

在中國房地產(chǎn)報創(chuàng)刊30周年之際，記者采訪了房地產(chǎn)行業(yè)改革和發(fā)展的重要參與者——中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長苗樂如。從北京市房改辦方案處處長、房改辦總經(jīng)濟師到房改辦主任，苗樂如全程深度參與了當(dāng)年北京市房改工作，這一段經(jīng)歷也為他今后的工作積累了豐富的經(jīng)驗，成為他一生的精神財富。由北京市政府到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作，對于苗樂如來說則是一次全面開闊視野的轉(zhuǎn)型，這段經(jīng)歷讓他有更多的機會接觸市場、接觸企業(yè)，把握行業(yè)發(fā)展脈搏，并由此完成了從政府官員到行業(yè)專家學(xué)者的轉(zhuǎn)型。

采訪中，回憶起30年前那段改革歲月，他如數(shù)家珍；談到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和對中國經(jīng)濟的巨大推動，他深感自豪；談到房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢，他則是充滿樂觀。

中國房地產(chǎn)報：1992年是中國改革開放進程的歷史大年，中國的房地產(chǎn)業(yè)從這一年開始走上繁榮發(fā)展之路，中國房地產(chǎn)報也是在這一年正式創(chuàng)刊。作為中國改革開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的見證者、參與者，1992年對您來說有著怎樣的意義？

苗樂如：首先祝賀中國房地產(chǎn)報創(chuàng)刊30周年。正如你所說，1992年是中國改革開放的歷史大年，這一年年初鄧小平同志巡視南方，堅定了我國改革開放的方向和信心；10月召開的黨的“十四大”提出建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟，標(biāo)志我國經(jīng)濟改革進入新階段；次年11月十四屆三中全會通過《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》。改革的春風(fēng)開啟了我國新一輪經(jīng)濟發(fā)展的浪潮，壓抑已久的中國經(jīng)濟如雨后春筍迅速崛起。

作為中國經(jīng)濟重要組成部分和人民群眾生活的基礎(chǔ)的住房問題，自1988年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)《國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國分期分批推行住房制度改革實施方案》以來，經(jīng)艱難探索，上海市住房制度改革方案于1992年5月1日實行；《北京市住房制度改革實施方案》及7個配套辦法，經(jīng)國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)于同年7月1日全面實施；《天津市房改方案》也在這一年正式實施。

我當(dāng)時任職北京市房改辦總經(jīng)濟師，后任職副主任、主任，作為協(xié)助主要領(lǐng)導(dǎo)起草制定、組織實施房改工作的主要成員之一，這段工作也是我一生中值得自豪的經(jīng)歷。主要有三點體會：

一是北京的房改方案制定、實施及此后不斷深化完善，推動了北京市包括中央在京單位職工住房問題的解決。新住房制度的建立，有力推動了北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展。二是正如有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)所講，實踐證明，京津滬三大直轄市房改的示范帶頭作用，有力帶動了全國房改的全面起步。三是房改工作牽涉面廣，既有老百姓利益訴求，也有眾多政府部門權(quán)限和利益的協(xié)調(diào)，還涉及新中國成立以來一些重大理論問題。通過參與房改工作，全面提高了自己認(rèn)識問題、調(diào)查研究、理論學(xué)習(xí)水平和組織開展工作的能力，可以說受益一生。

中國房地產(chǎn)報：這30年是我國住房制度改革不斷深化的30年，您對住房制度改革相關(guān)工作中感受最深的是什么？

苗樂如：感受最深的有兩個方面：一是堅持以人民為中心，以解決城鎮(zhèn)居民有房住為己任；二是堅持以鄧小平同志講話引領(lǐng)改革，尊重規(guī)律、重視實踐、穩(wěn)步推進。

大家知道，房改的初衷就是讓城鎮(zhèn)居民有房住。1978年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積只有6.7平方米，當(dāng)時遍地茅草屋，到處棚戶房，三代同堂一間房的情況比比皆是。住房嚴(yán)重短缺，讓廣大老百姓缺乏基本的尊嚴(yán)，住房成為當(dāng)時十分突出的社會問題。為此1978年和1980年鄧小平同志兩次談話指明了房改的目的和基本思路，奠定了房改的理論基礎(chǔ)。為推動房改，國務(wù)院專門成立“房改領(lǐng)導(dǎo)小組”，先后3次召開全國城鎮(zhèn)住房改革會議，2次工作會議。

在北京市委市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，北京市住房制度改革按照國家部署、目標(biāo)要求、政策原則，結(jié)合北京實際，選擇了優(yōu)惠售房起步、試點、擴大試點、全面推行、深化完善之路，成功實現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。

北京的住房制度改革堅持以解決職工群眾住房問題為目標(biāo)，以發(fā)揮國家、單位、個人三方面積極性為動力，改職工等單位分配住房為職工按個人負(fù)擔(dān)價購買住房為出發(fā)點，合理規(guī)避了“提租補貼”模式下中央地方財政體制以及有錢單位和無錢單位、有房單位和無房單位之間，因籌發(fā)補貼而調(diào)撥資金運行的障礙，取得了房改的突破。同時緊密結(jié)合解決住房困難和危舊房改造、推進康居安居工程，分試點、擴大試點、全面推行、深化完善四個階段穩(wěn)步推進，實現(xiàn)了房改工作的順利實施。

由福利分房到住房商品化，房價如何確定及居民家庭的承受能力如何認(rèn)識，自然成為改革的關(guān)鍵點。為此我們先后開展了與我國生產(chǎn)力發(fā)展水平相近的13個低收入國家居民家庭住房消費支出比例調(diào)查，按照恩格爾系數(shù)分成若干檔次分別得出不同類型國家住房消費支出情況，及新加坡、美日英各國普遍住宅售價與家庭年收入比值，依據(jù)上述研究并吸納世界銀行房價家庭收入比最高不超過9倍的意見，我們確定房改售房價格個人負(fù)擔(dān)部分按家庭收入的5倍，依此衡量一個國家、一個城市、一個地區(qū)房地產(chǎn)市場是否健康，具有一定客觀性。但東京、首爾、紐約等國際大都市及國內(nèi)一些城市包括北京，由于高收入者拉高房價等因素，房價收入比可達(dá)20~30倍甚至更高。在這類城市中，按5~6倍掌握房價水平，保證居民有意愿購買并買得起應(yīng)體現(xiàn)在保障性住房方面，而不能簡單地作為商品房價格標(biāo)準(zhǔn)。

中國房地產(chǎn)報：總結(jié)中國房地產(chǎn)行業(yè)這30年改革發(fā)展，您認(rèn)為有哪些成敗得失？

苗樂如：“十四五”規(guī)劃綱要明確指出，全面建成小康社會取得偉大歷史性成就，人民生活水平顯著提高。至2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，農(nóng)村人均住房建筑面積48.9平方米。城鎮(zhèn)化住房制度確立了市場機制配置資源和多層次保障的基礎(chǔ)地位，實現(xiàn)了住房供應(yīng)和配置的根本性轉(zhuǎn)變，為城鎮(zhèn)住房建設(shè)發(fā)展注入巨大活力，促進了房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為國民經(jīng)濟、社會發(fā)展和實現(xiàn)人民美好生活愿望做出了重大貢獻(xiàn)。

按照辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點，任何一個方案、一項政策、一項改革，都是在一定的時代環(huán)境下提出的，在發(fā)展長河中都會有一定的歷史局限性，當(dāng)年的房改方案及之后房地產(chǎn)市場調(diào)控和長效機制建立健全、房地產(chǎn)稅等相關(guān)制度法律法規(guī)的建立，至今存在很多遺憾，暴露了不少問題和不足，主要表現(xiàn)在兩方面：

首先是房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不充分。一是城市、地區(qū)之間市場分化，城市住房仍然面臨一些突出問題，如機構(gòu)出租和長租房滿足不了需求，住房保障體系有待健全；二是新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大，住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工技術(shù)落后，BIM等數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應(yīng)用剛剛起步；三是房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)運行模式和部分購房家庭杠桿率過高，一些地方經(jīng)濟發(fā)展過分依賴房地產(chǎn)狀況需徹底轉(zhuǎn)變。四是房地產(chǎn)中介服務(wù)不規(guī)范，綠色智慧住區(qū)建設(shè)任重道遠(yuǎn)。

其次是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，包括房地產(chǎn)稅及土地、金融等法律法規(guī)和相應(yīng)制度尚待完善。2018年住建部原副部長劉志峰曾經(jīng)談到四方面傾向，即過度市場化、過度行政化、過度工具化、政策碎片化，這些問題這幾年有很大改進，如鼓勵發(fā)展保障性住房等，但仍需要完善。

中國房地產(chǎn)報：我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式交替的關(guān)鍵節(jié)點，您認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的出路在哪里？

苗樂如：關(guān)于這個問題可以從3個方面來認(rèn)識：一是借用西澤研究院趙健院長的意見，“歷史上第一次在經(jīng)濟下行周期，房地產(chǎn)不僅沒有扛起穩(wěn)增長的大任，反而成為經(jīng)濟的拖累”�！鞍倌晡从兄�大變局”疊加世紀(jì)大疫情，這讓中國經(jīng)濟、金融、社會面臨前所未有的壓力，但也加速了中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，這個過程已經(jīng)持續(xù)了一年多，現(xiàn)實給我們帶來的啟示是，中國經(jīng)濟的發(fā)展仍然離不開房地產(chǎn)，但過去那種模式一定無法持續(xù)，因此我們不能浪費這一次房地產(chǎn)大變局帶來的各種機會，要推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

二是借用萬科董事會主席郁亮的話，“房地產(chǎn)不能再靠土地金融賺錢，管理紅利時代已明確到來。管理紅利時代，房地產(chǎn)將回歸實業(yè)屬性，行業(yè)的回報水平逐漸向社會平均水平靠攏。房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，開發(fā)業(yè)務(wù)越來越向制造業(yè)靠攏，經(jīng)營業(yè)務(wù)向服務(wù)業(yè)靠攏，住房將越來越像耐用消費品”，為此我們的出路只有一條，踏踏實實向制造業(yè)學(xué)習(xí)，即使行業(yè)進入存量時代，優(yōu)秀企業(yè)通過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實錢依然可以活下去，活得好、活得久。機會有兩方面，一是來自客戶需求變化，二是來自城市發(fā)展。

三是認(rèn)知行業(yè)短板和新階段長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢，積極探索新發(fā)展模式，實現(xiàn)良性循環(huán)。我認(rèn)為所謂房地產(chǎn)新模式包括房地產(chǎn)融資新模式、房地產(chǎn)經(jīng)營租賃新模式、房地產(chǎn)開發(fā)（現(xiàn)售）新模式、房地產(chǎn)城市更新新模式、房地產(chǎn)服務(wù)（綠色、生態(tài)、智慧）、房地產(chǎn)科技（BIM、智能裝配）、土地供應(yīng)新模式等。所謂良性循環(huán)，包括供需之間的良性循環(huán)、購租之間的良性循環(huán)、開發(fā)運營與住房消費的良性循環(huán)、產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)、房地產(chǎn)與低碳生態(tài)發(fā)展等。

中國房地產(chǎn)報：目前房地產(chǎn)業(yè)遇到前所未有的困難，在你看來房地產(chǎn)目前的困難來自哪些方面？當(dāng)前亟待解決的問題是什么？

苗樂如：去年9月央行三季度貨幣政策會議，提出“兩個維護”以來，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展紓困政策頻出，但當(dāng)前仍在筑底階段，市場恢復(fù)低于預(yù)期。

對于房地產(chǎn)當(dāng)前存在的問題，我比較贊同北京大學(xué)國家發(fā)展研究院姚洋院長對當(dāng)前形勢的分析。房地產(chǎn)市場之所以在短期內(nèi)出現(xiàn)巨幅下降，原因在于房地產(chǎn)高負(fù)債情況下信貸和資金流動性下降。當(dāng)企業(yè)流動性出現(xiàn)問題，期房就有可能成為爛尾樓，購房者看到期房存在的風(fēng)險，購房意愿大大下降，造成長期信貸也不斷下降。

對此一方面要全面落實7月28日中央政治局會議、8月24日、8月31日國務(wù)院常務(wù)會議精神，特別是李克強總理8月31日會議強調(diào)的，“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策”。另外，正如全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民呼吁的，“要多部門配合協(xié)調(diào)制定出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)文件，明確未來的新體制、新模式，給房企和居民一個可靠預(yù)期”。

中國房地產(chǎn)報：您如何看待房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展形勢？或者對行業(yè)發(fā)展有怎樣的期待？

苗樂如：未來最大的期待就是對房地產(chǎn)發(fā)展的新階段認(rèn)知和把握更加成熟，在經(jīng)過房地產(chǎn)“百年之大變局”考驗，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中，在滿足人們美好生活的需求中要發(fā)揮更加積極的主力軍作用。